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佐多税理士事務所 有限会社佐多会計事務所はTKC全国会会員です
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中国税理士会所属
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不動産賃貸業の方へ

 賃貸物件の経理でお困りではありませんか?

「店舗と住居では経理処理が違うのでしょうか?」
「不動産業の経理は複雑と聞いたのですが…」

このような疑問が多く寄せられます。

Q&A よくある質問

 Q 不動産購入時の経理で気を付けることはありますか?
 A 不動産購入時は、仲介手数料などの費用も固定資産に含めて計上します。固定資産に計上した金額は減価償却の対象になります。ただし、土地は減価償却の対象外ですので、土地と建物は区分して計上しなければなりません。
取得した建物を1棟まとめて「建物」として計上した場合、耐用年数が長くなります。建物、建物付属設備、工具器具備品等に区分して計上すれば、耐用年数が短縮されるものが出てきます。耐用年数が変われば減価償却の金額が大きく変わるので、損益に影響を及ぼします。
税額計算で不利にならないよう税理士に相談することをお奨めします。 
 Q 消費税の課税区分が複雑でわかりません。 
 A ◆簡易課税制度の場合、不動産賃貸業は第六種事業になります。
◆土地の譲渡や貸付けは、非課税取引とされています。ただし、土地の貸付けのうち、貸付けに係る期間が1か月に満たない場合は課税取引になります。
◆一戸建ての住宅、マンション、アパート、社宅、寮、貸間など1か月以上継続して居住する住宅の家賃は非課税となります。
◆店舗や事務所など建物を事業用に貸付けする場合の家賃は課税となります。
◆店舗併用住宅の場合、住宅部分のみが非課税となり、店舗部分は課税となります。この場合、住宅部分と店舗部分は面積比など合理的な方法で区分されます。
※事業用か居住用かの判断は賃貸借契約書に基づきますので、迷った時は契約書を確認しましょう。
◆駐車場の貸付けは原則として消費税が課税されます。ただし、地面の整備やフェンス、区画、建物の設置等を一切せず、車両の管理もしていない青空駐車場のような場合に限り、土地の貸付として非課税となります。実際は、砂利を敷いただけやロープを埋めこんで区画整理をしただけの簡単な駐車場も課税されているようです。

     【マンション等の集合住宅の「賃料」「共益費」 の   課税・非課税の判定 】

   ●共益費
    居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、
    共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

   ●別建請求する各種料金
    個別に内容を判定することとなりますが、共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。

「賃料」「共益費」の内容

契約書の表示例

課税・非課税の区分

住宅「賃料」非課税
駐車場料

 ・車所有の有無に関わらず
  1戸につき1台以上の
  駐車場が付属する場合

「駐車場利用料を含む」
特に記載なし

非課税
 ・上記以外「駐車場利用料を含む」
特に記載なし
合理的に区分して課税
倉庫使用料
(同一敷地内に設置されるもの)


 ・入居者の選択に関わらず
  あらかじめ倉庫を設置
  している場合
「倉庫使用料を含む」
「倉庫」
特に記載なし
非課税
 ・入居者の選択により
  倉庫を利用させている場合
「倉庫使用料を含む」
「倉庫」
特に記載なし
合理的に区分して課税
プール・アスレチック・温泉等
施設利用料



 ・住人以外利用不可の場合「(プール等施設)利用料を含む」
「施設名」
特に記載なし
非課税
 ・住人以外利用可(有料)
  の場合
「(プール等施設)利用料を含む」
「施設名」
特に記載なし
合理的に区分して課税
家具・家電等の使用料

 ・入居者の選択に関わらず
  あらかじめ一定の家具等を
  設置している場合
「(家具等)利用料を含む」
「家具」
特に記載なし
非課税
 ・入居者の選択により
  家具等を設置している場合
「(家具等)利用料を含む」
「家具」
特に記載なし
合理的に区分して課税

電気・ガス・水道利用料
(各戸の使用実績はとらない)

「(電気等)利用料を含む」
特に記載なし
非課税

管理料
(共用部分の清掃・
 メンテナンス等の費用)

「管理料を含む」
特に記載なし
非課税
衛生放送共同アンテナ使用料
(各戸に配線済みだが受信の
 ためにはここに契約が必要)
「衛生放送共同アンテナ使用料を含む」
特に記載なし
非課税
CATV利用料
(各戸に配線済みで通常の
 テレビ放送は接続するだけで
 受信できる)
「CATV利用料を含む」
特に記載なし
非課税
 Q 敷金は契約によっては収入になると聞いたことがあるんですが…
 A 敷金や保証金は本来は預り金なので収入にする必要はありません。しかし、契約書で返還を要しないとされる金額、またはその割合が明記してある場合、収入金額として取り扱われますので注意が必要です。こうした場合は、契約時に収入として計上しなければなりません。
 Q 賃貸不動産を修繕した場合、全て修繕費で良いのでしょうか?
 A 

マンションなどの不動産を修理・改良した場合、内容に依って修繕費になるか資産計上になるかが決まります。
その修理や改良等が不動産の使用可能期間を延長させるか、価値を増加させる場合、延長や増加させる部分に対応する金額は修繕費とはなりません。資本的支出として、その支出にかかる不動産の取得価格に算入します。
資本的支出の場合、新しく取得した不動産の取得価格として、その種類と耐用年数に応じて減価償却を行います。
修繕費か資本的支出かの判定は、実質的にどんな変化が起きたかによって判断します。

【資本的支出】
  固定資産の使用可能期間を延長したり、価値の増加をもたらすような積極的な支出は資本的支出に該当します。
   例)
 (1) 避難階段の取り付け(物理的に機能を付加)
 (2) 外壁をモルタルからタイルに張り替え(耐久性の増加)
 (3) 事務所用から居住用に模様替え(用途変更)
 (4) 機械の部品などを品質や性能の高いものに取り替えた場合、通常の取り替えにかかる費用を超える部分の金額(価値の増加)

【修繕費】
  固定資産の通常の維持管理や原状回復のための支出が修繕費となります。
 例)
 (1) 外壁の塗り替え工事
 (2) 雨漏りした屋根の防水工事
 (3) 畳、壁紙、カーテン等の取替え
 (4) 現在使用している土地の水はけを良くするために行う砂利・砕石等の敷設
   (5) 地盤沈下した土地を沈下前の状態に回復させるための地盛り

基本的な考え方が分かっても、実際に修繕費か資本的支出かを判断するのは難しいです。
修繕費と資本的支出の判断基準として、下記のフローチャートを使用すると便利です。

 Q 経理についてもっと詳しく知りたいのですが…
 A お電話で「相談したい」と伝えていただくか、「お問合わせ」ページから「相談したい」と書きこんでメールしてください。
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ご相談の日程は改めてご連絡させていただきます。
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